Ж илищните имоти в България са по-достъпни спрямо доходите, отколкото през последното десетилетие, но въпреки това цените им все повече се отдалечават от равнищата, обясними с основните икономически показатели.
Това посочва Институтът за пазарна икономика в анализ за състоянието на жилищния пазар. Според ИПИ високите темпове на поскъпване след пандемията продължават да поставят въпроса доколко настоящите цени са устойчиви.
Надценяване от 13,8%
Според анализ на Българската народна банка през третото тримесечие на 2025 г. жилищните имоти в страната са били надценени средно с 13,8%.
Това означава, че действителният индекс на цените е бил с толкова над дългосрочното равновесно равнище, изчислено чрез модел на централната банка.
Собствен дом или наем: Eксперти разгадаха коя дилема наистина тежи на българския джоб
При определянето му се отчита способността на домакинствата да финансират покупката на жилище. Включват се показатели като БВП на човек от населението, лихвите по жилищните кредити, предполагаем срок на заема от 25 години и преките чуждестранни инвестиции, свързани с недвижимите имоти.
По-високите доходи и по-ниските лихви могат да повишават не само реалните пазарни цени, но и равновесната стойност на жилищата. Въпреки това според ИПИ увеличаващото се отклонение между двете показва, че надценяването продължава да нараства.
Имотите остават предпочитано място за спестяванията
Една от причините за силното търсене е, че много българи използват жилищата като начин да съхраняват стойността на спестяванията си.
Проучване от 2025 г., цитирано в анализа, показва, че недвижимите имоти са предпочитаната форма на инвестиция за 39% от българите.
Интересът към тях се поддържа и от ниските лихви по депозитите, които почти не носят номинална доходност. При висока инфлация реалната възвръщаемост от спестяванията в банка може да бъде отрицателна.
Допълнителен стимул са ниските лихви по ипотечните заеми и възможността жилище да бъде придобито със сравнително ограничено самоучастие. През последните пет години заплатите също нарастват по-бързо от цените на имотите, посочват от ИПИ.
Тези условия подобряват възможностите на домакинствата да купуват жилища, но едновременно с това привличат повече участници на пазара и засилват инвестиционното търсене.
Кой би загубил най-много при спад на цените
При внезапно понижение на цените най-силно могат да бъдат засегнати хората, които наскоро са купили жилище с ипотечен кредит и са вложили малък собствен капитал.
Жилищата в България поскъпват почти три пъти по-бързо от средното за ЕС
От ИПИ дават пример с купувач, финансирал със собствени средства 20% от цената на имота. При поевтиняване на жилището с 10% той би загубил до половината от вложения собствен капитал.
Рискът е по-голям, когато част от самоучастието е осигурена чрез потребителски кредит. Така на практика с дълг се финансира още по-голям дял от покупката.
Понижаването на цените би засегнало и собствениците без ипотека. Стойността на притежаваното от домакинствата имущество ще намалее, което може да ги накара да ограничат потреблението и да бъдат по-предпазливи при тегленето на нови кредити.
Според анализа това може да свие вътрешното търсене и да повлияе отрицателно върху икономическия растеж в краткосрочен план.
Ограниченията върху ипотеките засега не спират ръста
От 1 октомври 2024 г. БНБ въведе ограничения при отпускането и предоговарянето на жилищни кредити.
Размерът на заема не трябва да надхвърля 85% от стойността на обезпечението, плащанията за обслужване на дълга са ограничени до 50% от месечния доход, а максималният срок на кредита е 30 години.
Според ИПИ мерките ограничават най-рисковите практики и предпазват домакинствата от прекомерно задлъжняване. Засега обаче ефектът им върху общия ръст на кредитирането е малък.
Към юни 2026 г. жилищните кредити се увеличават с 26,4% на годишна база. Това показва, че ограниченията могат да подобрят качеството на новоотпуснатите заеми, но не са достатъчни сами по себе си, за да забавят кредитната активност.
Ако надценяването продължи да се увеличава, БНБ може постепенно да затегне някои от праговете, да ограничи допустимите изключения или да въведе допълнителни мерки за най-рисковите кредитополучатели.
Алтернативи на инвестицията в жилище
Според ИПИ ограничаването на надценяването не зависи единствено от правилата за банковото кредитиране. Необходимо е домакинствата да получат достъп и до други надеждни начини за инвестиране с относително ниски разходи.
Това предполага по-активен български капиталов пазар, по-широк достъп до международните пазари и създаване на ликвиден пазар на български държавни облигации, достъпен за гражданите.
"Край на паниката": Цените на имотите спират да растат двуцифрено през 2026 г.
Така част от спестяванията, които сега се насочват почти автоматично към покупката на жилища, могат да бъдат инвестирани в други активи.
От ИПИ оценяват като минимален риска от финансова криза, подобна на тази от 2008 г. Надценяването обаче може да се превърне в икономически проблем, ако продължи да расте през следващите години.
Според анализа внимателно подбрани мерки могат да ограничат спекулативните покупки, движени от прекалено високи очаквания. Това би позволило равновесните стойности постепенно да настигнат пазарните цени, без да се стига до внезапен и силен спад.
Добави ни в предпочитани източници в Google
