Подготвяната промяна в данъчните оценки на недвижимите имоти няма непременно да доведе до автоматично увеличение на годишния данък сгради. По-сериозен ефект обаче може да има при продажба, дарение или наследяване на имот, показва анализ на инвестиционния холдинг „Соренда Риъл Естейт“.
Причината е, че данъчната оценка участва не само при изчисляването на годишния данък върху имота, но и при определянето на част от местните данъци и такси по сделки.
Данъчните оценки изостават от пазара
Действащата методика практически не е променяна повече от две десетилетия, докато цените на жилищата в големите градове са се увеличили многократно, посочват от компанията.
Между обявата и нотариалния акт: как да разчетете цените на имотите
Според анализа при голяма част от сделките в София данъчната оценка е между пет и девет пъти по-ниска от действителната продажна цена.
Подготвяната нова методика се очаква да отчита по-точно:
- местоположението на имота;
- годината на строителство;
- състоянието на сградата;
- енергийната ѝ ефективност;
- реалните пазарни равнища.
Предвижда се оценките да могат да бъдат актуализирани периодично, вместо да остават почти непроменени в продължение на десетилетия.
Защо данък сгради не трябва задължително да се увеличи
Годишният данък върху недвижимите имоти се получава, като данъчната оценка се умножи по ставка, определена от съответния общински съвет.
По закон общините могат да определят ставката в граници между 0,1 и 4,5 промила върху данъчната оценка. Това означава, че при увеличение на оценките общинският съвет може да намали промила и така частично или изцяло да ограничи поскъпването за собствениците.
Колко струва ремонтът, колко локацията: Професионална оценка на имот
Затова ефектът няма да бъде еднакъв в цялата страна. Той ще зависи както от новата оценка на конкретния имот, така и от решението на съответната община.
Ако обаче оценката се повиши, а промилът остане непроменен, дължимият данък също ще нарасне.
Във видеото: Данъчният консултант Николай Иванчев обяснява как подготвяната актуализация на данъчните оценки може да се отрази върху годишния данък за имота. По думите му възможното увеличение може да бъде около 20–30%, но точният размер ще зависи от новата методика и от ставката, определена от съответната община. Адвокат Деян Драгиев коментира и отражението върху данъците и таксите при сделки с недвижими имоти.
Сделките могат да усетят промяната по-силно
По-съществено отражение може да има при покупко-продажба, дарение и наследяване на недвижими имоти.
При възмездно придобиване местният данък се изчислява върху по-високата стойност между уговорената цена и данъчната оценка. На пазари, където сделките обичайно се изповядват близо до реалната цена, промяната може да не се усети еднакво при всички купувачи.
При дарения, наследяване и някои други операции обаче по-високата данъчна оценка може по-пряко да увеличи основата, върху която се смята дължимата сума.
Рязкото изравняване с пазарните цени крие риск
Според управителя на „Соренда Риъл Естейт“ Евгени Василев осъвременяването е логична стъпка, но трябва да бъде направено постепенно.
Ако данъчните оценки бъдат изравнени рязко с пазарните цени, ефектът може да бъде шоков както за собствениците, така и за общините. Затова от компанията препоръчват поетапен преход към новия модел.
Второто жилище е отделна тема
Анализът прави разграничение между осъвременяването на данъчните оценки и обсъжданото по-високо облагане на второто и всяко следващо жилище.
Според Евгени Василев броят на притежаваните имоти сам по себе си не е достатъчен критерий. Собственик на старо жилище за лично ползване и наследствен имот в малко населено място не е непременно в по-добро финансово положение от човек, който притежава едно луксозно жилище с висока стойност.
Затова според него евентуалното по-справедливо облагане трябва да отчита стойността и характеристиките на имота, а не само колко жилища притежава даден човек.
Към момента няма окончателно приета нова методика, която да показва точно как ще се променят оценките и от кога ще започне прилагането ѝ. Затова конкретният ефект върху собствениците и сделките ще може да бъде изчислен едва след публикуването на нормативните текстове.
