П редложеното поетапно повишаване на данъчните оценки на имотите изглежда на пръв поглед като промяна, която ще се усети основно в годишния данък сгради. Всъщност данъчната оценка участва в няколко различни сметки и ефектът може да бъде много различен според това какво правите с имота.
За собственик на едно основно жилище разликата може да бъде няколко десетки евро годишно. При втори или трети имот сумата се натрупва. А при определени продажби, дарения и наследства по-високата оценка може да означава стотици или дори хиляди евро допълнителен разход.
Предложението предвижда данъчните оценки да бъдат увеличени на три стъпки - с 30% през 2027 г., до общо 65% над нивото от 2026 г. през 2028 г. и до 100% над сегашната база през 2029 г.
Така имот с данъчна оценка от 100 000 евро би стигнал до 130 000 евро през първата година, 165 000 евро през втората и 200 000 евро през третата.
Нови данъчни оценки може да оскъпят сделките с имоти
Данък сгради усеща промяната най-пряко
Годишният данък върху жилището се изчислява върху данъчната оценка, а промилът се определя от съответната община. Затова, ако общината не промени промила, повишаването на оценката се отразява със същия процент и върху данъка.
Ако например собственик плаща 100 евро данък сгради през 2026 г., при запазен общински промил сумата би станала около 130 евро през 2027 г., 165 евро през 2028 г. и 200 евро през 2029 г.
Точно затова споменатите от Министерството на финансите около 15 евро повече за апартамент в София показват само първата стъпка от промяната. Това е увеличението при 30% по-висока данъчна оценка през 2027 г. Ако оценката на същия имот достигне двойно по-високо ниво през 2029 г. и промилът остане същият, и годишният данък би бил приблизително двойно по-висок спрямо 2026 г.
Основното жилище запазва 50% данъчно облекчение
За имот, който е основно жилище, действащите правила предвиждат намаление на данъка. Затова абсолютното увеличение за дома, в който собственикът живее, е по-малко в сравнение с втори или следващ имот.
Данъчните оценки на имотите скачат с 30% през 2027 г., няма да се отрази върху такса "смет"
Ако например пълният данък за дадено жилище е 100 евро, а след съответното облекчение собственикът плаща 50 евро, при непроменена ставка тази сума би достигнала приблизително 65 евро през 2027 г., 82,50 евро през 2028 г. и 100 евро през 2029 г.
При втори апартамент, ваканционен имот или друго жилище, за което облекчението за основен дом не се прилага, собственикът плаща пълния размер. При няколко имота ефектът съответно се събира.
При продажба не всяка сделка ще бъде засегната
По-високата данъчна оценка има значение и при покупко-продажба, но тук механизмът е различен.
При възмездно придобиване на недвижим имот значение има сравнението между уговорената цена и данъчната оценка. Ако данъчната оценка е по-висока, именно тя може да се окаже базата, върху която се начислява местният данък.
Затова при сделки, при които пазарната цена остава значително над данъчната оценка, промяната в оценката може да не промени местния данък.
Ако например жилище се продава за 250 000 евро, а данъчната му оценка след увеличението е 200 000 евро, по-високата стойност остава продажната цена.
Данъчните оценки на имотите скачат със 100% до 2029 г.
Сметката става друга, когато данъчната оценка надхвърли договорената цена.
При продажна цена от 120 000 евро и данъчна оценка от 160 000 евро местният данък вече би се изчислявал върху по-високата стойност.
Ако ставката на съответната община е 3%, това означава 4800 евро вместо 3600 евро, или разлика от 1200 евро.
Точно при такива сделки увеличаването на данъчните оценки може да се усети много по-сериозно от годишния данък сгради.
Може да се промени и част от сметката при нотариуса
Данъчната оценка има значение и при определянето на материалния интерес за част от разходите при прехвърляне на имот.
Когато именно тя се окаже по-високата стойност, увеличението може да повиши и разходите, които зависят от материалния интерес.
Идва ли по-висок данък за второ жилище и защо младите не могат да си купят дом
Тук обаче няма проста зависимост от типа двойна оценка - двойна нотариална такса. Нотариалните такси се изчисляват по прогресивна тарифа и точната сума зависи от стойността на конкретната сделка.
Подобен ефект може да има и при таксата за вписване, ако по-високата стойност стане тази, върху която се таксува актът.
Даренията и наследствата също могат да поскъпнат
По-високата данъчна оценка има значение и при облагаемите дарения и наследства, но правилата при двете не са напълно еднакви.
При дарение между съпрузи и роднини по права линия местен данък не се дължи. При останалите облагаеми дарения данъкът се начислява върху оценката на прехвърленото имущество, затова по-високата данъчна оценка може директно да увеличи сумата. Ставката е между 0,4% и 0,8% за братя и сестри и техните деца и между 3,3% и 6,6% за други лица.
Например при облагаемо дарение на имот с данъчна оценка 100 000 евро и ставка от 5% данъкът би бил 5000 евро. Ако оценката стане 200 000 евро и ставката остане същата, сумата би достигнала 10 000 евро.
При наследствата по-високата данъчна оценка може да увеличи данъка за наследници извън освободените категории. Недвижимите имоти в наследството се включват по данъчната им оценка. Ако тя нарасне, се увеличава и стойността на наследствения дял, върху който може да се дължи данък.
Преживелият съпруг и наследниците по права линия не плащат данък върху наследството. За братя, сестри и техните деца ставката е между 0,4% и 0,8%, а за останалите облагаеми наследници - между 3,3% и 6,6%. И в двата случая данък се начислява само върху частта от наследствения дял над около 127 823 евро.
И фирмените имоти могат да бъдат засегнати
При имотите на предприятията правилата зависят от това дали имотът е жилищен или нежилищен.
За жилищните имоти на предприятията данъчната основа е данъчната оценка, както при жилищата на физическите лица. Ако тя се увеличи, при непроменен общински промил се увеличава и основата, върху която се изчислява данъкът.
При офиси, магазини, складове, производствени помещения и други нежилищни имоти на предприятията правилото е различно. За данъчна основа се взема по-високата стойност между отчетната стойност на имота и данъчната му оценка.
Например, ако офис има отчетна стойност 200 000 евро, а данъчната му оценка е 120 000 евро, дори тя да нарасне до 156 000 евро, данъкът ще продължи да се изчислява върху по-високата стойност от 200 000 евро.
Но ако след следващите увеличения данъчната оценка стане по-висока от отчетната стойност, тогава именно тя ще стане база за изчисляване на данъка.
Така при фирмените нежилищни имоти по-високата данъчна оценка няма непременно да означава по-висок данък за всеки бизнес. Ефект ще има, когато новата оценка надмине отчетната стойност на конкретния имот.
Такса смет е отделена от увеличението
При такса битови отпадъци е предвиден различен механизъм.
За общините, които все още я определят на база данъчната оценка, Министерството на финансите предлага през тригодишния период да продължи да се използва оценката от 2026 г., въпреки че за данъка върху недвижимите имоти оценката ще се увеличава.
Така повишаването на данъчните оценки през 2027, 2028 и 2029 г. няма автоматично да бъде прехвърлено и върху такса смет по този механизъм. Самата такса обаче е отделен разход и размерът ѝ зависи от правилата и решенията на съответната община.
За едни десетки евро, за други хиляди
Една и съща промяна може да даде напълно различен резултат според ситуацията. За човек с едно основно жилище непосредственият ефект е най-вече върху годишния данък.
При собственик на няколко имота увеличението се натрупва за всеки от тях.
При покупко-продажба решаващо е дали новата данъчна оценка ще надхвърли договорената цена.
При облагаемите дарения разликата може да стигне до стотици или хиляди евро, докато при наследствата ефектът е по-ограничен заради необлагаемия праг.
