В София се предлагат 7630 апартамента в активен строеж, показва нов анализ на консултантската компания Colliers. Общата разгъната застроена площ на проектите достига около 810 000 кв. метра, а средната площ на едно жилище е 106 кв. метра.
Докладът обхваща жилищата в строеж в административните граници на Столичната община и проследява предлагането, цените и развитието на пазара.
Пет района държат над една трета от пазара
Около 35% от всички апартаменти в строеж са концентрирани само в пет столични района:
- „Малинова долина“;
- „Витоша“;
- „Овча купел“;
- „Манастирски ливади“;
- „Кръстова вада“.
Най-голям дял от предлагането имат двустайните и тристайните жилища. Според анализа това отразява интереса на купувачите, които търсят имот за собствено ползване, а не само инвестиционно жилище.
Предварителен договор при имотна сделка: Защита, рискове и правни последици
Средната цена е 2070 евро без ДДС
Средната офертна цена на новите апартаменти в София достига 2070 евро на квадратен метър без ДДС.
Това означава, че жилище със средната за пазара площ от 106 кв. метра би имало офертна стойност от около 219 000 евро без ДДС, преди да бъдат включени разходите за довършване, паркомясто и допълнителните такси по сделката.
Цената обаче варира значително според района, етажа, качеството на проекта и етапа на строителството. За централните части на града и жилищата на по-високи етажи се отчита сериозна ценова премия.
Покупната цена не е окончателният разход
Повечето нови жилища в България се предават на шпакловка и замазка. Според оценката на Colliers довършителните работи могат да струват още около 500 евро на квадратен метър.
При апартамент от 100 кв. метра това означава приблизително 50 000 евро допълнителен разход, преди жилището да бъде обзаведено и готово за нанасяне.
Анализаторите обръщат внимание и на друг важен детайл – цените у нас обикновено се обявяват върху брутната площ, в която влизат и общите части на сградата. Така реалната използваема площ е по-малка от площта, върху която купувачът плаща.
Покупка на имот „на зелено“: Всичко, за което трябва да внимавате
Това затруднява и сравнението с други европейски пазари, където по-често се използва чистата жилищна площ.
Повечето покупки са със собствени средства
През 2025 г. в София са сключени 22 280 сделки с апартаменти. Около 27% от тях са били с ипотечно финансиране, което означава, че при по-голямата част от покупките не е била вписана ипотека.
От Colliers посочват, че силната активност вероятно е била подкрепена и от очакванията около присъединяването на България към еврозоната.
Инвестициите в жилищно строителство също нарастват. Делът им от брутния вътрешен продукт за първи път е надхвърлил средното равнище за страните от Централна и Източна Европа.
Колко квадратни метра може да купи една средна заплата
Според анализа със средната месечна заплата в София могат да се купят около 0,89 кв. метра жилищна площ.
Colliers определя достъпността на столичните жилища като сравнително добра спрямо други пазари в Централна и Източна Европа. Тази сметка обаче се основава на средни показатели и не включва разходите за довършване, обзавеждане и обслужване на ипотечен кредит.
Какво прави един имот ликвиден и защо това е по-важно от цената
Купувачите ще стават по-внимателни
Очакванията са след силната активност пазарът постепенно да се нормализира. Купувачите вероятно ще обръщат все повече внимание не само на цената, а и на локацията, качеството на строителството, наличието на паркоместа и цялостната среда около проекта.
По-голямо значение ще имат и сградите със смесено предназначение и зелените сертификати. Новото строителство ще продължи да играе важна роля и за постепенното обновяване на остарелия жилищен фонд в столицата.
