Н аем или собствено жилище с ипотека? За реалното сравнение не е достатъчно да се поставят една до друга месечният наем и банковата вноска. При покупката към цената се добавят самоучастие, местен данък, нотариална такса, вписване, а в много случаи и брокерска комисиона.
Vesti.bg направи проучване на актуалните оферти за тристайни жилища в София, Пловдив и Варна, за да сравним цените за покупка и наем и да изчислим какъв собствен капитал е необходим при ипотечно финансиране.
В извадката за продажбите влизат жилища в различно състояние – ново и старо строителство, обзаведени и необзаведени, ремонтирани и имоти, които тепърва трябва да бъдат довършени. Затова средните стойности показват общото ценово ниво на предлагането, но не и цената на конкретен напълно завършен и обзаведен апартамент.
София: средната оферта за тристаен е над 300 000 евро
Проучването на Vesti.bg показва, че средната офертна цена на тристаен апартамент в София е около 318 000 евро, а средната цена на квадратен метър е приблизително 2930 евро.
Разликите по квартали са големи – от около 240 000 евро в по-достъпните райони до над 500 000 евро в част от най-скъпите.
За последващите изчисления използваме закръглена покупна цена от 300 000 евро и 1000 евро месечен наем.
От 241 000 евро в Овча купел 1 до над 520 000 евро в Лозенец
В Овча купел 1 средната офертна цена на тристаен е около 241 000 евро, или приблизително 2240 евро/кв.м. Средният наем е около 690 евро месечно.
В Младост 1 средната цена е около 300 000 евро, или приблизително 2880 евро/кв.м, а наемът е около 870 евро.
В Манастирски ливади средната офертна цена достига около 373 000 евро, или приблизително 3020 евро/кв.м.
В Изток средната цена е около 518 000 евро, при над 4300 евро/кв.м.
В Лозенец средната офертна цена достига около 522 000 евро, или над 4200 евро/кв.м.
Само изборът на квартал може да промени цената на тристаен в София с повече от 250 000 евро. Бюджетът от 300 000 евро, с който работим по-нататък, е близо до средното за града, но в едни квартали дава реален избор, а в други е далеч под средната офертна цена.
Пловдив: около 155 000 евро средно, но Центърът е значително по-скъп
Средната офертна цена на тристаен в Пловдив е около 155 000 евро, а средната цена на квадратен метър е приблизително 1480 евро.
За изчисленията използваме 150 000 евро покупна цена и 650 евро месечен наем.
В Южен средната офертна цена е около 137 000 евро, или приблизително 1320 евро/кв.м.
В Кършияка тристаен е средно около 179 000 евро, при приблизително 1650 евро/кв.м, а наемът е около 655 евро.
В Христо Смирненски средната цена е около 173 000 евро, или приблизително 1560 евро/кв.м. Средният наем е около 770 евро.
В Центъра средната офертна цена достига около 247 000 евро, при приблизително 2300 евро/кв.м, а наемът е около 730 евро.
Тук съотношението между покупна цена и наем е различно от това в София. Жилището, което използваме за сметките, струва наполовина, но наемът не е наполовина по-нисък. Именно това прави сравнението между наем и ипотека в Пловдив по-различно.
Варна: средната оферта доближава 200 000 евро
При Варна средната офертна цена на тристаен е около 198 000 евро, или приблизително 2060 евро/кв.м.
За изчисленията използваме 190 000 евро покупна цена и 700 евро месечен наем.
В ж.к. „Владислав Варненчик 1“ средната цена е около 135 000 евро, или приблизително 1550 евро/кв.м, а наемът е около 520 евро.
В „Възраждане 1“ средната офертна цена е около 168 000 евро, при приблизително 1690 евро/кв.м, а наемът е около 630 евро.
В „Бриз“ средната цена достига около 277 000 евро, или приблизително 2440 евро/кв.м, а средният наем е близо 1000 евро.
В Центъра средната офертна цена е около 312 000 евро, при приблизително 2880 евро/кв.м, а наемът е около 880 евро.
Така Варна се оказва чувствително по-скъпа от Пловдив. Средната офертна цена на тристаен в нашето проучване е с около 43 000 евро по-висока, а при цената на квадратен метър разликата е близо 40%. По необходимия бюджет за покупка морската столица се доближава повече до София, отколкото до Пловдив.
Сделките намаляват, но цените остават нагоре
Пазарът през 2026 г. е по-слаб като брой сделки спрямо много активната 2025 г. Анализите за първото полугодие показват около 15% спад на сделките в четирите най-големи града спрямо същия период година по-рано.
По-малката активност засега не е довела до общ спад на цените. Пазарните анализи отчитат повишение на ценовите нива с до 10% в София, около 8% в Пловдив и около 6% във Варна.
Купувачите обаче преговарят по-активно. Около 40% от сделките от началото на 2026 г. са сключени с отстъпка от първоначалната цена, като при 60% от сделките с корекция намалението е до 10 000 евро.
Обичайните договорени отстъпки са в рамките на 5000–10 000 евро, а по-големи намаления се срещат основно при имоти, които първоначално са излезли на пазара на прекалено висока цена.
Това е важно и за нашите сметки. Средните офертни стойности показват какво се предлага на пазара, но крайната цена може да бъде договорена под обявената, особено при имоти, които се задържат по-дълго на пазара.
Колко излиза ипотеката
По последните налични данни на БНБ средният лихвен процент по новите жилищни кредити е 2,43%, а средният ГПР е 2,77%.
За сравнението използваме 15% самоучастие, 85% кредит, срок 30 години и лихва 2,43%.
При цена 300 000 евро в София собственото участие е 45 000 евро, кредитът е 255 000 евро, а изчислената месечна вноска – около 998 евро.
При 150 000 евро в Пловдив са необходими 22 500 евро самоучастие, кредитът е 127 500 евро, а месечната вноска – около 499 евро.
При 190 000 евро във Варна собственото участие е 28 500 евро, кредитът е 161 500 евро, а вноската – около 632 евро.
И точно тук сравнението става интересно.
В София ипотечната вноска от около 998 евро практически се изравнява с използвания от нас наем от 1000 евро.
В Пловдив вноската е с около 150 евро под месечния наем, а във Варна разликата е около 70 евро в полза на ипотеката.
На пръв поглед покупката изглежда по-изгодна и в трите случая. Но месечната вноска е само едната страна на сметката. Голямата разлика идва от парите, които трябва да бъдат осигурени още преди първата вноска.
Покупката започва с между 28 000 и 55 000 евро собствени средства
При покупката се плаща данък при възмездно придобиване. Ставката се определя от общината, като законът допуска размер между 0,1% и 3%. В София, Пловдив и Варна ставката е 3%.
Към нея се добавят 0,1% такса за вписване и нотариална такса, която се изчислява според материалния интерес.
При нашия пример за София от 300 000 евро самоучастието е 45 000 евро, местният данък – 9000 евро, нотариалната такса е около 1000 евро, а вписването – 300 евро.
Така необходимата сума достига приблизително 55 300 евро още преди брокер и банковите разходи.
В Пловдив при цена от 150 000 евро сумата е около 27 800 евро, а във Варна при 190 000 евро – около 35 200 евро.
Това променя сравнението съществено. В София например месечният разход за наем и ипотека е почти еднакъв, но входът към двата варианта е съвсем различен – около 3000–4000 евро за наем при първи наем, депозит и посредник срещу над 55 000 евро за покупката, преди евентуална брокерска комисиона.
Брокерът може да добави още няколко хиляди евро
Брокерската комисиона не е законово фиксирана. Ако използваме за пример 3% от продажната цена, при София тя е 9000 евро, при Пловдив – 4500 евро, а при Варна – 5700 евро.
Тогава необходимият начален ресурс достига приблизително 64 300 евро в София, 32 300 евро в Пловдив и 40 900 евро във Варна.
Именно тук е една от най-големите разлики между трите пазара. В София месечният наем и ипотечната вноска са почти равни, но покупката изисква над 60 000 евро собствен капитал още в началото. В Пловдив входната сума е приблизително наполовина, а месечната ипотечна вноска е осезаемо под използвания наем.
А ако жилището не е готово за нанасяне
Към тази сметка има още една възможна голяма сума – довършването, ремонтът и обзавеждането.
Средните офертни цени, които използваме, включват имоти в различно състояние. Част са обзаведени и готови за нанасяне, други са ново строителство, което се продава недовършено, а при по-стари жилища може да е необходим частичен или основен ремонт.
Затова изчислените 55 300 евро в София, 27 800 евро в Пловдив и 35 200 евро във Варна не включват средства за привеждане на жилището във вид за нанасяне.
При имот на шпакловка и замазка към покупката идват довършителните работи, кухнята, санитарното оборудване, осветлението и обзавеждането. При готово жилище сумата може да бъде значително по-малка, но и там може да има разход за освежаване, ремонт или подмяна на мебели и техника.
Това е и причината две жилища с еднаква продажна цена да изискват различен реален бюджет. За купувача има значение не само колко струва имотът, а колко ще струва до момента, в който може да се нанесе в него.
Евтината ипотека променя сметката
При стандартния ипотечен кредит в началото по-голяма част от месечната вноска отива за лихва, а по-малка – за главницата. С намаляването на остатъка по кредита лихвата постепенно намалява, а делът на главницата нараства.
При използваната в нашите изчисления лихва от 2,43% обаче цената на заемния капитал е сравнително ниска. Това е една от причините ипотечните вноски при нашите три примера да се доближават до наемите или дори да остават под тях.
Но тази сметка е силно зависима от лихвата.
При софийския кредит от 255 000 евро вноската при 2,43% е около 998 евро. При лихва от 3,5% тя би се увеличила до около 1145 евро, а при 5% – до приблизително 1369 евро.
При 5% ипотеката вече би струвала около 370 евро повече месечно от използвания в сравнението софийски наем.
Така изводът „ипотеката струва колкото наема“ е валиден само при сегашното ниво на лихвите. При по-сериозно поскъпване на кредита балансът се променя.
Къде покупката изглежда най-силно спрямо наема
От трите примера Пловдив показва най-голяма разлика между наем и ипотечна вноска.
При покупна цена от 150 000 евро и 15% самоучастие вноската е около 499 евро, докато използваният наем е 650 евро. Разликата е приблизително 151 евро месечно, или над 1800 евро за година, ако и двете стойности останат непроменени.
Във Варна разликата е значително по-малка – около 68 евро месечно.
В София практически няма месечна разлика – около 998 евро ипотека срещу 1000 евро наем.
Това обаче не прави автоматично Пловдив „по-изгоден“ за покупка. При ипотеката трябва да се осигури първоначалният капитал и да се поемат разходите по сделката, а при собственото жилище остават разходите за данъци, поддръжка, застраховане и ремонти.
Сметката показва друго: колкото по-ниска е покупната цена спрямо наема за сходно жилище, толкова по-конкурентна става ипотеката спрямо наемането. При нашите три примера това съотношение е най-благоприятно в Пловдив.
А колко години наем се съдържат в цената на жилището
Има и още един начин да се види разликата между трите пазара – да сравним покупната цена с годишния наем, без да включваме ипотека и бъдещо движение на цените.
При 300 000 евро цена и 1000 евро месечен наем в София покупната цена се равнява на около 25 години сегашен наем.
При 150 000 евро и 650 евро месечно в Пловдив съотношението е около 19 години.
При 190 000 евро и 700 евро във Варна – близо 23 години.
Това не е срок, след който покупката се „изплаща“, а показател за съотношението между текущите продажни цени и наемите. И точно тук отново се вижда защо Пловдив стои различно от другите два пазара.
Какво всъщност показват сметките
Най-интересният резултат не е дали ипотечната вноска е със 70 или 150 евро под наема. Разликата е в цената за влизане в собствено жилище.
В София семейство може да плаща почти една и съща сума всеки месец – около 1000 евро – независимо дали наема или изплаща жилище за 300 000 евро. За да избере покупката обаче, трябва да разполага с поне 55 000 евро собствен ресурс, а при брокерска комисиона сумата може да надхвърли 64 000 евро. Ако имотът изисква довършване, ремонт или обзавеждане, необходимият бюджет нараства допълнително.
В Пловдив началният капитал е значително по-нисък – около 28 000 евро преди брокер, а ипотечната вноска е с около 23% под използвания месечен наем.
Във Варна необходимият собствен ресурс е около 35 000 евро, а месечната разлика между ипотека и наем е сравнително малка.
Затова при сегашните лихви Пловдив дава най-силно съотношение между покупна цена и наем от трите разгледани пазара, София изисква най-голям първоначален капитал, а Варна остава между тях.
Колкото по-кратко семейството планира да остане в жилището, толкова по-голяма тежест имат еднократните разходи по покупката. При дълъг период те се разпределят във времето, докато част от всяка ипотечна вноска постепенно намалява дълга към банката.
Така въпросът „наем или покупка“ през 2026 г. няма еднакъв отговор за трите града. Цената на имота спрямо наема, състоянието на жилището, наличният собствен капитал, лихвата и периодът, за който се купува имотът, променят сметката много повече от простото сравнение на две месечни вноски.
Материалът е с информационна цел и не представлява индивидуален финансов, инвестиционен, данъчен или правен съвет. Конкретните разходи и условия зависят от имота, общината, банката и договора.
