Пазарът на имоти влезе в Сатурнова дупка

Р ъстът на ипотечните заеми в Европа и ценовият бум на имотите в Европа може да приключат съвсем скоро, но не знаем дали приземяването ще е твърдо или по-плавно, се посочва в годишния доклад на Европейската ипотечна федерация - "Хипостат" (Hypostat).

"Купувачи на жилища в Европа, внимавайте", предупреди и анализ на Ройтерс.

"След като в САЩ бумът на цените спря, идва ред на Стария континент и моите изследвания показват, че обикновено ефектът се усеща от нашата страна на Атлантика след 18 до 24 месеца", обяснява Даниел Грос, икономист в Центъра за европейски политически проучвания в Брюксел.

Колегата му от ОИСР Пол ван ден Ноорд е стигнал до приблизително същите заключения и прогнозира ефектът да се усети още по-скоро.

"България не може директно да се сравнява с големите и зрели пазари. Ясно е, че когато лихвата расте, интересът към ипотечните кредити намалява. Можем да очакваме подобно развитие на нещата и у нас.

Все пак жилищните заеми са най-бързо растящият и енергичен пазар", коментира за " Дневник" председателят на управителния съвет на Асоциацията на търговските банки Левон Хампарцумян.

Ипотечните кредити достигнаха психологическата граница от 3 млрд. лв., сочат данните на БНБ към края на септември. Това е доста концентриран бизнес, като 86% (или 2.5 млрд. лв.) от общата сума по това перо е раздадена от десетте най-големи институции.

В същото време именно при ипотечните заеми се наблюдава и най-голямо забавяне в темпа на растеж - от 97.4% в началото на годината до 68.9% в края на септември. Причината за понижението обаче е по-скоро техническа и се дължи на нарастващата база.

Предупреждението на "Хипостат" се позовава основно на продължаващото повишение на основната лихва от страна на Европейската централна банка (ЕЦБ), което беше последвано от много централни банки. Това предполага, че част от спекулативните пари в сектора ще излязат от него и ще се насочат например към депозитите.

Развитието на тенденцията обаче е трудно предсказуемо и зависи от спецификите на всеки регион, отбелязват още от Европейската ипотечна федерация. От "Хипостат" отчитат и факта, че платежоспособните потенциални кредитополучатели вече са по-малко в сравнение с година по-рано.

Това наред с по-високите референтни лихви би се отразило в по-стриктни и строги условия към новите кредитоискатели и по-труден достъп до финансиране.

Сравнение на лихвите, които се предлагат от различни банки в Европа, с тези, които оферират българските, води до извода, че лихвите по ипотечните заеми в евро у нас през следващата една до две години могат да паднат най-много с един процентен пункт и да достигнат ниво от около 5.5-6%.

Прогнозата може да се окаже вярна само ако лихвите на централните банки (основно ЕЦБ, централната банка на Великобритания, Федералния резерв на САЩ) не се увеличават. Още през декември обаче се очаква ЕЦБ да вдигне още веднъж основния лихвен процент.

Според "Хипостат", която на годишната си конференция тази седмица ще отдели специално внимание на България, най-горещите точки за пазара на ипотечни кредити през 2005 г. са били Литва, Латвия и Естония. Там ръстът е бил съответно от 94%, 97% и 80 на сто.

Гърция, където ръстът е бил от 33%, се превърна в най-динамичния пазар в ЕС, изпреварвайки дори този в Ирландия.

На големи пазари като Франция и Испания ръстът на ипотечното кредитиране остана над 10% през 2005 г., а през тази година отново се наблюдава активизиране.

Само за този месец цените на имотите във Великобритания отчетоха покачване от 12.4%, което беше най-големият ръст от октомври 2004 г. В ЕС размерът на ипотечните задължения през 2005 г. като съотношение към брутния вътрешен продукт стигна 47.5% при 44.5% през 2004 г. и 32% през 1996 г.

Обща тенденция в Европа е удължаването на срока на заемите, а облекчаването на изискванията за доказване на доходите допълнително помага в някои случаи за по-лесно получаване на кредит, особено в бившите страни от социалистическия блок.

Все пак в бившия соцлагер съотношението на кредити към БВП остава относително изключително ниско - от 12 на сто за Хърватия до 0.01 на сто в Русия за 2005 г.

Пред Ройтерс анализаторите обясняват, че за да се стигне до пръсване на имотния балон, е нужна особена комбинация от високи лихвени проценти, забавяне на съответния национален пазар и специфична народопсихология.

Затова рискът е по-висок в страни с по-либерален режим като Испания, Ирландия и Великобритания, но не и в големите икономики на Франция или Германия, където се отпускат ипотечни кредити, чието погасяване не поглъща повече от една трета от дохода на кредитоискателя.

"Германците и французите може да подминат срива така, както не ги засегна и бумът", обяснява Чарлз Готлиб от Асоциацията на европейските капиталови пазари.

Ван ден Ноорд успокоява, че този път и да има срив той няма да е драматичен - ще бъдат заличени между 30% и 100% от очакваните приходи от ръст на цените, което при много пренагрети пазари не е чак такава трагедия.

Поскъпването в Ирландия за последните десет години е близо четири пъти и вече се превръща в сериозна заплаха за бързо развиващите се икономики в еврозоната, предупреди вчера инвестиционната агенция "Муудис".