И ван и съпругата му Маргарита смятат да си купят жилище. С ипотечен кредит. Много ги притеснява обаче фактът, че и двамата често ползват кредитните си карти, а домакинството е натоварено и с изплащането на два потребителски кредита. Дали е разумно сега да теглят и ипотечен кредит?
Въпросът следователно какво е "здравословното" ниво на дълг е не само интересен, но и много важен.
Как смятат банките
Добре, но дали този въпрос въобще стои на дневен ред? Вярно е, че самите банки правят оценка на платежоспособността на клиентите си. Те са професионалисти в областта и презумпцията е, че щом банката одобри кредит, това е достатъчно.
Грешка. Банките не са алтруисти и съвсем логично искат да реализират възможно най-голяма печалба. Тоест те определят не "здравословното", а максимално поносимото ниво на дълг за домакинството. Условията на банките естествено се различават, но типично изискване е например след вноската по кредита на член на домакинството да остават 100 лева. Или пък една минимална работна заплата.
Е, ако домакинството е двучленно и се отчете, че от оставащите пари ще се плащат комуналните сметки например, се оказва, че наистина може да се изплаща кредитът. Стига месечното меню да се състои основно от хляб и кисело мляко и да се купуват дрехи само по Коледа.
28/36
Това е правилото за дълг, по което се водят в западния свят. Според него 28 е максималният процент от брутния доход, който е добре да отива за месечните разходи по ипотечен кредит. Важно е да се отбележи, че тук влизат не само вноските по кредита, но и застраховката на имота, както и различните данъци и такси.
Тридесет и шест пък е процентът от брутния доход, който да отива за погасяване на общите дългове. Тоест вноските по потребителски кредити и кредитни карти и евентуални други форми на дълг е добре да не надхвърлят 8 процента от брутния доход, ако се изплаща максималната "поносима" ипотечна вноска.
Добре е да се знае, че това правило е базисно - все пак хората са различни и нищо не е общовалидно за всички. То не отчита например каква собственост се притежава, еднократните доходи, като например премии, и кариерните перспективи.
Пътеводната светлина обаче е изплащането на кредита да не води до големи неудобства в ежедневния живот. Прието е, че ако отношението на дълговете към брутния доход е над 40 процента, значи домакинството е вече извън финансовата зона на комфорт и е добре да се предприемат стъпки за финансово оздравяване.
Бюджетни излишъци
Това е може би най-силният метод за определяне на големината на месечните вноски по различните дългове. Той е и най-труден. При него домакинството внимателно преценява какви са месечните разходи, включително и тяхната сезонност.
Изключват се разходите за наем - все пак след евентуалната покупка на жилище този разход ще отпадне. Разходите се изваждат от нетния доход. Остатъкът трябва да послужи за заплащането на ипотечните вноски, както и за поддържането на достатъчно нормален ежедневен живот.
Тук вече влизат в сила и личностните фактори - за някои хора собственото жилище е много важно и са готови да жертват много, за да го получават - т.е. за тях ще е нормално да живеят на хляб и кисело мляко, щом е за добрата кауза.
Други пък ценят например излизанията с приятели, правенето на подаръци и са склонни да отделят по-малко пари за вноска по ипотечен кредит. Въпрос на вкус.
Голям плюс на метода на излишъците е това, че в оценката могат да влязат повече фактори, като например притежаваната собственост, странични доходи, перспективи за кариера и т.н.
Трудността се състои в определянето на средните разходи достатъчно точно. За целта е необходимо домакинството да е живяло с бюджет и да има записани разходите си за сравнително дълъг период от време. Иначе точността няма да е достатъчно добра.
Иван много иска жилище, и то възможно най-бързо, а Маргарита държи да се виждат със семейните приятели често. Тук вече те трябва помежду си да направят компромис с личните си изисквания. Независимо какво решат обаче, едно е сигурно - малко повече пресмятане преди тегленето на кредит гарантира по-малко неприятности през следващите двайсетина години.
Пример
Иван и Маргарита имат брутен месечен доход от 2080 лева, т.е. 1500 лева чисто, като вноските по потребителските им кредити са 174 лева месечно за следващите 4 години и имат около 800 лева баланс на кредитните си карти, който пренасят всеки месец. Ако приемем, че кандидатстват за 25-годишен кредит при 6 процента лихва:
- По стандартите на българските банки (след изплащането на вноската да им остават примерно 300 лева) биха могли да вземат кредит от 186 000 лева с вноска 1200 лева, но пък след плащането на задълженията по кредитните карти (40 лева) и потребителските кредити ще им останат символичните 86 лева месечно за всичко останало.
- По правилото 28/36 биха могли да вземат 83 000 лева при вноска от 534 лева и общи разходи за дълговете от 748 лева. Остават 752 лева, с които те двамата да живеят нормално. Тук от 36-те процента дълг на ипотечния кредит се падат само 26%, защото вноските по другите задължения са повече от 8%.
- По метода на бюджетния излишък те вече са разбрали, че сметките им са за около 200 лева месечно, без да е включен наемът. С кредитите стават 414 лева. След обсъждане са решили, че ще им трябват още 400 лева месечно за живот и забавления.
Иван обаче очаква повишение в рамките на една година, което ще вдигне нетния им доход до 1800 лева. Затова решават, че могат да вземат кредит с промоционален срок от 1 година с нулев лихвен процент и след това 6.5% лихва. В такъв случай те могат да теглят 150 000 лева, като вноската им първата година ще е 500 лева, а след това 988 лева.
Статистика на задлъжняването
- Растежът на отпуснатите жилищни кредити за последната година е близо 73%, или 1.38 млрд. лева.
- Всички отпуснати кредити, включително и търговските, от банковата система в България са нараснали с близо 24 процента през последната година, а доходите на домакинствата са нараснали с около 10 процента.
- Спокойно, задлъжнялостта на домакинствата в България е малко под 20 процента от БВП, докато в еврозоната същият процент е малко над 50 процента.
