М ного хора са очаровани от идеята да закупят жилище и да получават ежемесечно пари от наем.
Преди да се впуснат в подобно начинание обаче, те трябва добре да го обмислят и да преценят и други инвестиционни възможности, например инвестиции в акции или във взаимни фондове.
Ето някои проблеми, пред които бъдещите наемодатели ще се изправят след вземане на решение да купят имот, за да го дадат под наем.
На първо място трябва добре да преценят квартала, в който ще купят недвижим имот. Неправилната локализация може да доведе до слаб интерес, което ще рефлектира върху размера на искания наем.
На фона на повишението на цените на имотите в някои градове и тенденцията към постепенното им изравняване при покупка, не така стои въпросът с наемите, които директно са обвързани с цените на недвижимите имоти.
Например, купуването на малък апартамент в Русе, да кажем за 600 евро на кв. м, на пръв поглед изглежда добра инвестиция, на фона на цените от близо 1000 евро за кв. м в София. Но не е така.
Причината е в разликата между цените на наемите за малки апартаменти в петия по големина град и в столицата, което изцяло се предопределя от търсенето и предлагането.
Докато населението на София продължава да расте бързо, жителите на Русе, ако не намаляват, поне не се увеличават. Наемите в двата града са различни.
Ако в София става все по-трудно да се намери апартамент в прилично състояние и в "нормален" квартал за 500 лева, в Русе подобно жилище ще намерите за 250-300 лева на месец.
На фона на по-високите цени на жилищата в София наемите са близо два пъти по-големи в сравнение с Русе.
Уравнението става още по-трудно, ако апартаментът е закупен, както става по-често с взети от банката средства.
В крайна сметка важни са капиталовите потоци. Може да се окаже дори, че като се приспадне вноската по изплащане на кредита, особено ако тя е по-голяма от 50%, както и разходите по подръжка, данъци, такси за брокери и т.н., приходите от наем могат и да не покриват направените инвестиции.
Всъщност се оказва, че често инвестициите в банков депозит могат и да са за предпочитане.
Много често разправиите с наемателите, особено в България, са доста големи и е трудно да попаднеш на добросъвестни. Това също не е за подценяване.
Освен за това дали ще си получават наема, наемодателите редовно ще трябва да се притесняват и дали сметките за телефона, водата и парното са платени, дали не се водят международни разговори, дали ако апартаментът им е обзаведен, ще намерят имуществото в ред...
Особено сложно става положението, ако (както често е практиката у нас) апартаментът е даден без посредник, тъй като българите не обичат да плащат комисиони. Тогава притесненията са още по-големи.
Всъщност дали договорът подробно е описал всички необходими клаузи и защитава правата на наемодателя, това в най-лошия случай ще се разбере в съда, като един подобен процес може да отнеме месеци, а и години.
Апартаментите често имат нужда и от текуща поддръжка, която, естествено, е за сметка на наемодателя. Често неприятният факт, свързан с изнасянето на наемателите след втория месец, изисква освежаване на апартамента, преди той отново да бъде отдаден под наем.
Има и друг проблем при смяната на наемателите - периодът без получаване на доходи от апартамента, който в много случай може да е месец или дори година и повече. Това е време, когато разходите си текат, а приходи няма.
Още по-неприятно става, когато при покупка с кредит с цел "инвестиция", наемодателят е обвързан да плаща на банката всеки месец значителна понякога сума, и то в следващите пет, 10 или 30 години.
В същото време наемодателите не могат да разчитат, че ще могат да вдигат цените непрекъснато, тъй като това би било свързано с честа смяна на наемателите и с всички произтичащи от това неприятности.
Ако жилищата поскъпват с по-високи темпове, това не означава, че наемите могат да се вдигат до безкрай. И ако покупката на имот може да бъде финансирана със "заемни средства", плащането на наемите зависи от реалните доходи на населението и ръстът им е по-скоро обвързан с тях.
Вдигането на наемите може да доведе и до изгонването на вече доказали своята добросъвестност наематели, което може би е дори по-ценно и свързано с по-малко главоболия за наемодателите.
