П рез следващите три години в София ще отворят врати нови луксозни хотели на три световни вериги – „Интерконтинентал”, „Хаят” и „Мариот”. Освен чуждестранните инвестиции в сектора има и български. Предстои да заработи петзвезден хотел в „Милениум център”. План за ремонт и повишаване на категорията до 5 звезди има и новият собственик на „Гранд хотел България”. Очаква се развитие и на проекта „Гранд каньон” в „Младост”, на турската компания „Гаранти коза”, която има договор със „Суисотел”. В него също е планиран за изграждане луксозен хотел.
София – една столица с много лица
Ще спрат ли руснаците да купуват имоти у нас
Ако всички тези проекти се осъществят легловата база в сегмента на петзвездните хотели в София ще нарасне повече от двойно.
Защо инвеститорите са избрали точно този момент, за да дойдат в България?
Според Пламен Бачев, мениджър оценки и консултиране във „Фортън”, наблюдаваме подобряване на пазарните условия – расте търсенето на хотелско настаняване (пътуванията и нощувките), увеличават се средните цени на нощувка и нараства броят на местните и международните инвеститори, които искат да участват в този растеж. Капиталът търси възвръщаемост. А подобряващите се пазарни условия дават възможност за нейното реализиране.
Георги Киров, директор „Инвестиции” в „Колиърс” пък посочва, че запълняемостта на хотелите в София се влияе от няколко фактора.
Последните години, най-силен ефект имат авиокомпаниите за бюджетно пътуване. „Летище София” отбелязва ръст на пътувалите от 5 млн. през 2015 г. до близо 7 млн. 2017 г. или 40% за 2 години. Паралелно на тази тенденция, легловата база обаче почти не е увеличавана.
Сериозен фактор за повишаване на търсенето е и българското председателство на Съвета на Европейския съюз. Като ефектът не се изчерпва само с директно пристигащите във връзка с различните мероприятия по този повод. Има подобряване на имиджа и повишаване на интереса към София като дестинация.
Трябва се отбележи и повишената инвеститорска активност в момента в хотели в региона на Централна и Източна Европа. В България трендът също е повлиян от нея.
Последните 12 месеца се наблюдава увеличена заетост, както и нарастване на средната цена на стая в страната. Разбира се, не всеки усеща подема. По-скоро 5 звездните хотели, както и 4 звездни с чужд бранд, успяват да отбележат ръст.
Същевременно има много хотели, които поради малък брой стаи и липса на допълнителни площи - ресторанти, конферентни зали и др., нямат т.нар. ефект на „икономии от мащаба“ и не успяват да се повлияят от положителният пазарен тренд. За целта са необходими средно поне 100 стаи. През последните години има адаптация на местните инвеститори и много от новопостроените хотели са по-големи, пояснява Георги Киров от „Колиърс”.
Заетостта в София на стаи с 4 и 5 звезди през 2017 г., по оценки на „Фортън”, достига до 70%, след като в годините до 2014 г. гравитираше около 60 на сто.
Влияние върху пазара оказват и важни за България бъдещи събития, като очакваното приемане на страната в еврозоната и Шенген.
То до голяма степен е вече консумирано, доколкото това е част от интеграцията на българската с европейската икономика, обяснява Пламен Бачев. По-съществен резултат ще има след самите събития. Приемането на еврото ще премахне изцяло възприятието за валутен риск сред европейските инвеститори, а влизането в Шенген на теория трябва да улесни транзитните или комбинирани пътувания на гражданите извън Европейския съюз до различни европейски страни.
Това са следващите стъпки от продължаващата интеграция на България в европейската и глобалната икономика, а България като туристическа дестинация е облагодетелствана от процеса. В дългосрочен план и като се изключи ефекта на нормалния бизнес цикъл, според Пламен Бачев няма причини да очакваме друго, освен растеж на туризма и хотелския сектор, на инвестициите и не на последно място на стойността на хотелските активи.
Вярно е, че валутният борд е с 20 годишна история, през която фиксираният курс се е запазил. Но ако имаме евро в България като валута за разплащане това би улеснило и намалило страха на туриста, който посещава страната за първи път, пояснява Георги Киров.
Експертите са категорични, че за разлика от морския летен туризъм, пазарът при градските хотели се влияе основно не от конкуренцията на съседните държави, а от икономическия цикъл. Инвестициите в такива недвижими имоти са дългосрочни и риск има преди всичко при инвеститорите, които разчитат в голяма степен на привлечено финансиране, защото те са най-уязвими при преминаване в следващия етап на бизнес цикъла.
Другите значителни рискове са свързани с наличието на работна ръка, увеличението на цената на труда, която афектира цената на стаите и печалбата на хотелиерите, както и разходите за обучение и задържане на кадри.
Средногодишният растеж на гостите на хотелите в България в периода 2014-2017 г. е почти 8%, а общият – 25%, посочва Пламен Бачев. В София резултатите са по-високи – над 9% средно и над 30% общо изменение. В този период броят стаи специално в столицата и специално във високия клас нарасна минимално. София е пазарът, на който от „Фортън” очакват най-силен ръст на предлагането, макар че има признаци за съживяване на определени локации по Черноморието, особено при много големите хотели с 350-450 стаи.
Последната година хотелите в София са почти пълни от понеделник до четвъртък и заетостта им нараства още повече в почивните дни. Така че, според Пламен Бачев, на първо място вероятно има известно търсене, което не е реализирано и ще бъде посрещнато от новите обекти. Второ, като част от глобални вериги - „Суисотел”, „Мариот” и „Хаят”, много от новите хотели ще имат достъп до програмите им за лоялни клиенти. Първите месеци от дейността им ще бъдат съпроводени от сериозен маркетинг, който също ще даде резултати. Трето, макар че в София има определен брой петзвездни хотели, няма много нови хотелски сгради, а стандартите и предпочитанията на клиентите днес не са тези от 60-те, 70-те или 80-те години на миналия век, когато са построени повечето. И не на последно място пазарът расте с много високо темпо в момента, така че ще има известна инерция през следващите година-две, стига да няма външни шокове като икономическа криза, война или тероризъм.
А има марки с история на пазара, отсъстващи в момента, като „Радисън” или „Шератон”. Три са основните препятствия, които трябва да преодолеят глобалните хотелски групи: локация, проект и партньор. Но тъй като на практика всички биха работили само на договор за управление в България, рискът за тях е нисък.
Според Георги Киров от „Колиърс” новите 5-звездни хотели ще подобрят имиджа на страната. Това важи особено за международните хотелски вериги, които биха рекламирали София като дестинация и вероятно дори само поради тяхното присъствие в града ще се повиши търсенето на хотелски услуги и недвижими имоти.
„Фортън” е водеща консултантска компания в сектора на бизнес имотите. Част от „AG Capital”, най-големия холдинг за недвижими имоти в България. „Фортън” е и стратегически партньор на „Cushman & Wakefield” за страната.
„Колиърс Интернешънъл” е водеща компания за недвижими имоти, предоставяща услуги на местни и международни клиенти. За нея работят 2 400 специалисти в 37 държави по света.
Следете ни навсякъде и по всяко време с мобилното приложение на Vesti.bg. Можете да го изтеглите от Google Play и AppStore.
За още актуални новини от Vesti.bg последвайте страницата ни в Instagram.
