М ясто, място, място. Това са трите фактора, от които зависи цената на един имот според старото правило на пазара на имоти.
В последните години обаче на картата на София изгряват нови престижни зони, а представата на купувачите за това какво е добра локация за живеене се променя.
"През последните 15 години, откакто има по-развит пазар на недвижимите имоти, представите на купувачите в София претърпяха промени, а разбирането за престижност, лукс и изобщо за добър квартал все повече се разграничава", казва управителят на "Имоти" Валентин Съйков. Всички посредници са категорични, че досегашните скъпи квартали ще си останат такива, но докато в централните части по правило говорим за единични сделки, в покрайнините на София, накъдето се насочват все повече от считаните за заможни и средна ръка българи, вече има масово предлагане на качествени жилища на прилични цени.
Предлагането на качествени проекти в покрайнините на столицата обръща предпочитанията на купувачите.
Традиция или мода
Справка в статистиката за средните цени на сайта Imot.bg за последните 10 години показва, че поскъпването на имотите все повече се измества на юг, а някои от кварталите постепенно изпадат от водещата десетица. Такива са например Зона Б-5 и Зона Б-18, които въпреки многоетажното панелно строителство само заради близостта си до центъра доскоро държаха високи цени на жилищата.
Масираното развитие на нови проекти в последните четири-пет години постепенно свали мащаба на сградите, разшири кръга на скъпите квартали и намали средната цена за кв.м жилищна площ. И ако преди понятието престиж (колкото и разтегливо да е то в представите на брокери и купувачи) задължително включваше цени над 1000 евро/кв.м, то сега по брошурите с етикет "луксозно строителство в престижен район" все по-често се виждат оферти 550 до 800 евро/кв.м.
Въпросът районът или качеството на изпълнение на проекта е определящ при избора на жилище обаче едва ли някога ще има напълно еднозначен отговор, но надделява първото мнение.
"Когато имаш един проект на добро място, дори и той да не е изпълнен добре, цената му може да се занижи, но с не повече от 20%. И обратно - ако мястото не е добро, инвеститорът, а след време и купувачът вероятно ще загубят, дори продуктът да чудесен", твърди управителят на "Явлена" Страхил Иванов.
"Колкото по-трайни са тенденциите, толкова повече можем да говорим за традиция и престижност. Например "Докторски паметник" е бил скъп и престижен и преди 60 години. Такъв е и сега. Всякаква смяна на предпочитанията говори за нетраен, несериозен и неустановен пазар", твърди управителят на агенция "Феникс" Васил Шопов. Той отчита тенденцията на изнасяне на доста от жителите на града извън класическите му граници, но е категоричен, че центърът винаги ще остане търсено и скъпо място, защото "престижният имот най-малко се влияе от цикличността на пазара".
Така мисли и Валентин Съйков, но добавя, че ако преди 10 години като престижни се определяха центърът, "Яворов", "Изток" и Бояна, а малко по-късно - и "Лозенец" и "Иван Вазов", сега говорим за разширяване на търсенето и оформяне на съвсем нови зони на престиж под и над околовръстното шосе. Според Страхил Иванов в момента надпреварата в тази категория печелят обособените квартали за средно и високо платени хора по южния склон на Витоша, но бъдещето е на обновената централна градска част.
Вторият ешелон излиза на първа линия...
До голяма степен за промените на нагласите на потребителите повлия именно експлоатацията на понятието престиж. Разширяването на кв. "Лозенец" и достигането му до "Хладилника", "усвояването" както на части от парка, така и на почти всички възможни пространства, върху които можеше да се строи, станаха причина от най-скъпия доскоро столичен квартал сега за най-висок сегмент да се смятат само отделни зони - предимно в близката до центъра част. Не случайно от началото на годината насам новопостроените жилища в съседния кв. "Иван Вазов" държат с около 200 евро/кв.м по-високи цени.
Доста от купувачите обаче вече правят сметката, че с парите, които ще дадат за апартамент близо до центъра, могат да си купят къща или по-голямо жилище в луксозна кооперация с охрана и място за паркиране в крайградските части. И вероятно времето, когато първият и вторият фланг на престижа ще сменят местата си, не е толкова отдалечено в бъдещето.
Факторът "Витоша"
Ако преди оживлението в строителния сектор животът в полите на Витоша се схващаше единствено като привилегия за богати, а възможностите на пазара се изчерпваха с предлагане на парцели за строителство на къщи в Бояна и части от Симеоново и Драгалевци, в последните години престижните зони "слязоха" към града и дори приобщават околните села.
Западната мода и липсата на строителни парцели на традиционните места отвориха ниша, за която преди три-четири години повечето предприемачи свиваха скептично рамене. Така реагираха и купувачите. Още повече че първите затворени селища или апартаментни комплекси посрещнаха жителите си без улици, а проблемът с канализацията все още чака място в дневния ред на общината.
Сега обаче по цялата дъга на околовръстното на различен етап на строителство са над 15 проекта за затворени селища на терени от 10 до 30 дка (повечето от които с проекти за изграждане на пречиствателни станции), а в погледа на купувачите влязоха доскоро известните само като вилни зони или поляни "Манастирски ливади", "Витоша" и дори Малинова долина и "Кръстова вада". Ако се съди по ръста на цените, сериозно търсене на парцели за такова строителство има и в Горна баня и Княжево.
Няколко проекта за селища от еднофамилни къщи и малки кооперации оформят нов квартал в района на Камбаните (около вилна зона Малинова долина).
Най-големият от тях е "Резиденшъл парк София" - луксозен комплекс върху терен от 260 дка. До 2009 г. там ще бъдат изградени общо 1000 еднофамилни, редови къщи и апартаменти, обособени в селище с търговски заведения, офиси, детска градина и спортни съоръжения. Инвестицията е 50 млн. евро и включва строителството на пречиствателна станция и инфраструктурата в комплекса. Предстои строителството на подобен комплекс върху 226 дка в кв. Симеоново - "Симеоново ривър парк".
