Д а си част от южния пояс на Европа е късмет, който лесно може да се превърне в лоша съдба. За хората, наследили земеделски земи между Свети Влас и Слънчев бряг например, бумът в търсенето на терени за хотели и ваканционни жилища със сигурност е уникален шанс.
Нищо, че най-вероятно тези земи са били включени десетилетия наред в местното ТКЗС и тогава от тях се е интересувал само агрономът.
Благодарение на глобализацията и бума на ваканционни имоти сега собствениците им получиха за тях повече пари, отколкото биха изкарали за половин век работа по хотелите на Слънчев бряг, дори и с допълнителния приход от даваните стаи под наем за туристи в неизмазаните си къщи.
Днес, в края на 2006 г., ТКЗС-то отдавна е забравено, земите са отново с частни собственици и много от тях са застроени. До останките от стопанските му постройки край главния път Бургас - Варна вече е достигнал новият, много по-гъсто застроен Слънчев бряг - с апартаментните си комплекси и новите хотели и атракции.
Късмет или лоша съдба? Противниците на презастрояването, които варират от туристически хипита с палатки до изискани естети, спокойно го наричат второто и подминават с леко презрение.
Ако оставим обаче настрана емоциите и естетиката, Слънчев бряг е един съвсем успешен бизнес модел, който носи както благосъстояние на своите жители, така и печалби за инвеститорите в него. И колкото и да е трудно на някои да признаят, Слънчев бряг носи и удоволствие на поне една част от посещаващите го, след като те продължават да се увеличават.
Устойчив ли е обаче подобен растеж? Тук природозащитниците и собствениците на земя отдавна са на двете крайности и намирането на баланс между тях е един от важните въпроси, които България и нейните институции трябва да решат сега и през следващите години. Защото от него зависи каква среда и в крайна сметка колко лукс за продаване ще остави сегашното поколение на тези, след него.
Основният проблем и източник на застрояване са не толкова хотелите, а ваканционните имоти - вили и апартаментни комплекси - търсенето на които се увеличава много по-бързо, отколкото това на класическите туристически услуги.
Натискът за застрояване
Ако търсим отговор какво всъщност се случва и защо натискът за застрояване става толкова силен, трябва да забравим за момент патриотичните определения за "уникалната ни природа" и да погледнем навън.
България и дори Южна Европа далеч не са единствените райони, в които местата с природна красота са подложени на урбанизационен натиск. Северна Америка, в която гъстотата на населението като цяло е по-малка, също преживява подобен бум по крайбрежието и зимните си курорти. Цените на земята в тях растат заедно, а понякога и по-бързо от тези в метрополисите Лос Анджелис и Ню Йорк. Дори и в Япония слабо известни в западния свят места като Каридзава и езерото Камагучи са подложени на невиждан досега натиск за застрояване въпреки икономическите проблеми през последните години.
Обяснението на глобалния феномен "ваканционни имоти" е сравнително просто - това е луксозна стока, която е много по-различна от останалите, произведени или от възобновяеми ресурси (шоколадът и виното са точно такива), или от ресурси, чиито запаси още не са изчерпани изцяло (злато и диаманти).
Икономистът Джоузеф Шилър определя тези имоти като част от "стоките", които поради своя символ на статус и 100% лимитирано предлагане са обречени да поскъпват, при това много по-бързо, отколкото расте икономиката. Това, казва той, в дългосрочен план е лоша новина за любителите на чистата природа, които искат да си почиват от бетона и автомобилите.
Невижданият ръст на световния брутен вътрешен продукт в комбинация с евтини въздушни превози допълнително увеличава възможностите за закупуване на ваканционен имот. Съвсем доскоро запазена територия само за избрани, сега почти всеки жител на развития свят може да си купи имот в страна с по-нисък стандарт и красива природа, важното е той да се намира на преодолима дистанция и страната да не е разтърсвана от война, епидемии или неконтролирана престъпност.
Така България също се превърна в част от това Велико ваканционно преселение на народите. Според последните данни около 15 хиляди жители на Западна Европа, основно британци, са закупили имоти в България.
Индустрията на ваканционните имоти вече е сериозна част от икономиката и представлява цял механизъм, който включва инвеститори, посредници, рекламни и PR агенции и дори специализирани телевизии. Докъде ще стигне този пазар обаче, ако бъде оставен сам на себе си?
Пазар на махалото
Икономистите може и никога да не познават за ръста на цените например, но за едно в този сектор със сигурност са прави - че това е класически "пазар на махалото". Заедно с пазара на ценни книжа той има склонност да стига стихийно от една крайност до друга поради факта, че се движи от голям брой непрофесионални участници, при които всеки успех и скок в цените се екстраполира в очаквания за нов и кара предлагането да се увеличава. Така единствено срив в търсенето или свръхпредлагане, го принуждават да узрява и да минава в по-предпазлив етап.
Пренесен на българска почва, този пример означава, че ако невидимата ръка на пазара бъде оставена без регулация, инвеститорите биха купували все повече и повече земя и биха строили все повече и повече апартаменти във все по-високи сгради.
Когато този цикъл се повтаря отново и отново, единственото, от което зависи дали на север Слънчев бряг ще достигне само до нос Емине или пък чак до румънската граница, е дали има търсене на цени, които да са рентабилни за продължаване на строителството.
Този laissez-faire (фр.) оставено да работи. В икономиката това е името на доктрината на ненамеса на пазара, освен ако не се наложи да бъде защитена свободната конкуренция сценарий) е достатъчно абсурден, за да е ясно, че никога няма да се случи. Проблемът е кой определя колко от него да се случи и как.
Тази роля е оставена на централната и най-вече на местната власт. В условията на остарели градоустройствени планове и желание за повече инвестиции и заетост вземането на решение за максимална височина, плътност и интензивност на застрояването изглежда най-оправданото нещо. Особено когато натискът за застрояване става все по-силен. И зад него стоят все повече пари.
Глобалният избор
Парадоксално, но факт. Хората, които вземат най-локалните решения на света като тези за сметоизвозването и уличното осветление, трябва да вземат едно истинско глобално решение - как точно да се позиционира техният град или селище в идващия бум на ваканционни имоти.
Точно както колегите си в Кадис или Вал д'Изер, сега и Шабла, и Чепеларе трябва да направят своя избор дали и колко да участват в него - дали да останат извън голямото застрояване с риск собствениците на земи да не спечелят пари, или да рискуват превръщането си в "бетонна оргия".
За повечето местни администрации, както и за българския законодател тази нова отговорност се оказа леко неприятна изненада. Още по-неприятно за тях е, че готово решение няма - няма нито закон, нито европейска директива, която да реши как местните власти да се справят с натиска за усвояване на територии, който идва от собствениците на земи и инвеститорите.
Така всеки градоустройствен план, както и подготвяният специален закон за черноморското крайбрежие се оказва едно своеобразно "регулиране на регулаторите", т.е. на местните власти, които са очевидно неподготвени да вземат най-доброто дългосрочно решение.
Ако този закон бъде приет, поне за крайбрежието презастрояването би било овладяно в някаква степен. За стотиците останали селища с красиви гледки в близост до морето и планините обаче решението какъв да е балансът между застрояване и природа ще остава и занапред. Защото природата, както и парите, се оказва ограничен ресурс. И най-голямата дилема, точно както с парите, е между консумирането и запазването му за бъдещето.
