С лед смъртоносната трагедия във вилно селище „Елените“, която шокира България, държавата започна масови проверки за разрешителните за строеж в района. Наводненията доведоха до смъртта на четирима души и нанесоха огромни щети на сградите - някои от които са построени върху речно корито.
Разследването цели да провери дали при издаването на разрешителните за строеж и заповедите за изменение на Подробния устройствен план (ПУП) са били допуснати нарушения, които могат да са допринесли или дори причинили трагедията.
В тази статия ще разгледаме каква е процедурата за получаване на разрешително за строеж, какви са категориите на строежите, кои служби и закони са засегнати и каква е процедурата за издаване на разрешения.
Основни категории строежи в България
В зависимост от характеристиките, значимостта, сложността и рисковете при експлоатация строежите се разделят на 6 категории. Строеж, който по един критерий попада в една категория, а по друг – в по-висока, се категоризира в по-високата категория.
Първа категория – автомагистрали;
Втора категория – третокласни пътища от републиканската пътна мрежа;
Трета категория – общински пътища, сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ над 5000 кв. м. или с капацитет от 200 до 1000 места за посетители;
Четвърта категория – частни пътища, производствени сгради, инсталации, съоръжения, прилежаща инфраструктура и други с капацитет от 50 до 100 работни места и съоръженията към тях;
Пета категория – жилищни и смесени сгради, с ниско застрояване, вилни сгради, сгради и съоръжения за обществено обслужване с разгъната застроена площ до 1000 кв. м. или с капацитет до 100 места за посетители;
Шеста категория – временни строежи, свързани с организация и механизация на строителството, стопански постройки със селскостопанско предназначение и строежите от допълващото застрояване.
Основни правила и процедури по ЗУТ
Отговорности на органите:
Общински съвет: Приема общия устройствен план (ОУП) и подробните устройствени планове (ПУП). Промяната на ПУП се извършва по заявка от собственика на имота до главния архитект на общината. ПУП може да бъде изменен ако има промени в кадастралната карта, откриване на грешки(като в описването на имота), археологически находки, съдебна делба и промяна на предназначение на земята. ПУП не може да бъде изменен за узаконяване на вече построен незаконен строеж и за промяна на предназначението на зелените площи. При необходимост се издава оценка на въздействието върху околната среда (ОВОС)
Главен архитект: Издава разрешение за строеж и контролира спазването на устройствения план.
Дирекция за национален строителен контрол (ДНСК): Упражнява контрол по спазването на разпоредбите на Закона за устройство на територията /ЗУТ/ , законосъобразността на разрешеното и извършваното строителство, въвеждането в експлоатация на строежите от първа, втора и трета категория и законосъобразното ползване на въведените в експлоатация строежи.
Издаване на разрешение за строеж:
Собственикът на имота или упълномощеното лице трябва да подаде заявление до главния архитект на общината или главния архитект, придружено от необходимите документи. Разрешението за строеж, издадено от главния архитект на общината е основата за започване на процеса
За да започне законно строителството, построяването трябва да е предвидено в подробния устройствен план, а виза за проектиране потвърждава това. Самото разрешение се издава, ако проектната документация отговаря на изискванията, налична е улична регулация и са платени съответните такси.
Срокове и валидност: Разрешението за строеж губи правно действие, ако строителството не е започнало в срок от 3 години от издаването му или ако грубият строеж не е завършен в срок от 5 години. Разрешението може да бъде презаверено.
Каква е процедурата за придобиване на разрешение за строеж?
Издаването на разрешение за строеж е процес, регулиран от Закона за устройство на територията (ЗУТ). Правилата и процедурите могат да варират в зависимост от категорията на строежа, неговото местоположение и конкретните условия на проекта.
1. Документ за собственост или удостоверяване качеството възложител
2. Придобиване на скица на поземления имот от съответната служба на Агенция по геодезия, картография и кадастър след подаването на заявление по образец
3. Издаване на виза за проектиране, когато е задължително - това е копие от действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му такива. Визата се издава от главния архитект на общината в срок до 14 дни от постъпване на заявлението. Образците и процедурата може да се различават за конкретни общини, на сайта на всяка община може да се намери допълнителна информация.
3. Съгласуване и одобряване на инвестиционен проект (в някои случаи не се изисква) - Молба за одобрение на инвестиционния проект се прави в писмена форма и е адресирана до главния архитект в съответната община. Допуска се разрешение за строеж да се издаде въз основа само на одобрен идеен проект, а предварителната оценка на идеен проект също се извършва от главния архитект на дадена община.
4. Оценка за съответствието със съществените изисквания към строежите (ОСИП), с изключение на строежите от шеста категория
5. Подаване на заявление за издаване на разрешение за строеж -
Заявлението се подава до главния архитект на общината и към него се прилагат следните документи:
- актуален документ за собственост/ документ за учредено право на строеж в чужд имот или документ, предоставящ право на строеж в чужд им от по силата на специален закон;
- копие от пълномощно, заверено с „Вярно с оригинала“ (при заявление от пълномощник);
- вносна бележка или платежно нареждане за внесена такса;
- виза за проектиране;
- инвестиционен проект;
- оценка на инвестиционния проект със съществените изисквания на строежите;
- предварителни договори с експлоатационните дружества, за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура.
В зависимост от големината и спецификата на строежа може да се нуждаете и от документи, като положително становище на органите за пожарна и аварийна безопасност и оценка на въздействието върху околната среда. Изискват се и специалните разрешителни, които се изискват по специални закони в зависимост от обстоятелствата.
Законодателни изисквания за строителство в защитени зони
За строежи, разположени в близост до защитени зони (като речни корита и природни резервати), е необходимо да се спазват изискванията на Закона за водите (изисква се съгласуване с Басейновите дирекции за строежи в зони с риск от наводнения чл. 118а от Закона за водите), Закона за опазване на околната среда и други свързани нормативни актове.
