П реди около година получих мейл от приятел американец, който изкарва прехраната си с недвижимости в Централна и Източна Европа.
"Честито, започваше посланието. Разбрах, че отваряте първия си мол в България. Ти успя ли да го посетиш вече?"
В този момент моят познат едва ли реално си е давал сметка за мащабите на случващото се - 12 месеца по-късно в страната има поне 20 проекта, които са в напреднал стадий на строеж.
И това очевидно е само началото: ако допреди година продажбата на въпросните молове се случваше около официалната им премиера, сега потенциалните купувачи се появяват още преди да е засъхнал циментът в основите на новостроящите се търговски центрове.
Всъщност миналата пролет в София се появи не един, а два търговски центъра от този тип. Точно преди отварянето им собствеността се смени.
Сега новото "чудо" на търговията завладя и големите градове извън столицата, а през последните седмици от още недостроените "Мол Пловдив" и "Мол Варна" обявиха, че в тях влизат нови собственици.
Интересното при тези сделки е, че се сключват при на пръв поглед стряскащо високи цени - около 100 млн. евро всяка, и че се продават все още незавършени. И въпреки тревожните прогнози, че моловете никнат като гъби и че пазарът скоро ще се пренасити, продавачите на двата обекта разказват за огромен интерес от страна на чуждестранни фондове.
Според тях вече се появяват дори по-консервативни инвеститори, които доскоро не са оперирали на българска територия. А това означава, че България се приема за все по-малко рискова държава, което пък води и до спад на търсената доходност при този тип обекти.
На пазар за молове
Само в рамките на последните две седмици бяха обявени две сделки за продажба на търговски центрове - "Мол Пловдив" и "Мол Варна".
"Продажбата на "Мол Пловдив" не беше обявена, инвеститорите сами започнаха да идват", казва Петър Дудоленски, управител на проекта. Според него търсене на такива обекти има, стига предприемачът да е направил правилния избор на локацията, да има подходящ архитектурен проект, както и добър набор от наематели.
"От значение е също и предишният опит в строителството на търговски центрове в България или чужбина", допълва Дудоленски. Катализатор за осъществяването на новите сделки вероятно е и успехът на първите продадени молове - "Мол София" и "Сити център София".
За разлика от пловдивския обект инвеститорът в "Мол Варна" Красимир Узунов беше обявил още през миналата година, че вероятно ще го продаде, защото много фондове се интересували от проекта. Логично сега сделката е пред финал, защото според консултанти от първоначалното намерение за продажба до сключването на договор обикновено минават от 6 до 9 месеца.
Колко струва един мол
Класическият модел за строеж на мол е проектът да се разработи от предприемач (developer), който поема строителния риск, изготвя проекта, намира ключовите наематели на търговска площ в бъдещия мол и осигурява финансирането (собствено и банково).
Първоначалната инвестиция в подобен обект е доста скъпо начинание. Едно от сериозните пера в бюджета на такъв проект е закупуването на подходящ парцел, а, както е известно, цените на терените в централните части на големите български градове се повишиха значително през последните години.
"За добър търговски център имате нужда от около поне 20 декара терен - целта е да се осигури максимална отдаваема площ на първите два етажа на мола, тъй като от тях се генерират 70-80% от приходите от наеми. Цената на такъв терен може да надхвърли 10 млн. евро", обяснява Евгени Кънев, управляващ партньор в консултантската компания "Маконис".
Строителната себестойност на квадратен метър площ при един мол е и по-висока от обичайната заради скъпо струващите проектантски и консултантски услуги плюс специфичните изисквания за довършителните работи.
Според Eвгени Кънев тя се движи около 800 - 1000 евро, докато средната цена при бизнес сгради е в рамките на 500 до 700 евро/кв.м. Така първоначалната инвестиция в мол с площ около 30 хил. кв. метра лесно би могла да достигне 50 млн. евро, като тази цена непрекъснато се покачва.
Параметрите на обявените за момента проекти доказват това - инвеститорите декларират вложения от порядъка на 40-50 млн. евро. "През последните 3 години себестойността при строителството на един мол се повиши с над 50%", допълва Петър Дудоленски, който участваше и в екипа, изградил "Мол София".
"Един мол е много повече от недвижим имот - той е бизнес, затова при калкулирането на продажната му цена себестойността на строителството не е определящият фактор. Важно е колко приходи ще генерира", допълва той.
Математика на цената
При оценката на недвижими имоти от години се използва една проста формула. Тя гласи, че цената на обекта се определя, като се раздели чистият паричен поток (приходите от наеми) за година на търсената от купувача възвращаемост (yield).
"Търсената възвращаемост от инвеститора се влияе както от характеристиките на конкретния проект, в който се инвестира, така и от характеристиките на пазарната среда. Идеята на институционалния инвеститор, който купува мола, е да получи максимална възвращаемост при приемливото за него ниво на риск", обяснява банкерът Йордан Йорданов, който е структурирал финансирането при строежа на "Мол София".
Обикновено на имотните пазари, които се намират в по-ранна фаза на развитие, процентът на възвращаемост е по-висок, но рискът също е по-голям.
Ако облечем тази формула в числа от българската реалност например, ако един мол има площ 30 хил. кв. метра и средното ниво на наемите е 25 евро на квадрат (в българските молове наемите варират между 10 евро/кв.м за големите ключови наематели и 50 евро за малките бутикови обекти), очакваните годишни приходи ще са 9 млн. евро.
Според експерти в момента очакваната годишна доходност при моловете в България се движи около 8%, като тенденцията е за спад на 7%. Така, ако продължим примера, цената на мола ще е приблизително 9 млн. евро, делени на 8%, т.е. 112.5 млн. евро.
Тази формула обяснява и защо "Мол Пловдив" и "Мол Варна" на пръв поглед изглеждат по-скъпи от двата продадени софийски мола - просто заложената доходност вече е малко по-ниска и щом делим същия приход от наем с по-ниска очаквана доходност, логично крайната цена е по-висока.
Така се обясняват и "космическите" цени на подобни обекти в Западна Европа, където ниският риск е довел до доходност от 4-5%, коментират консултанти.
И ако приемем, че предприемачът инвестира около 50 млн. евро, а инвестиционният фонд плаща за мола 100 млн., на пръв поглед печалбата е внушителна.
Сумата постъпва при предприемача няколко години след старта на проекта (между 2 и 4 години може да отнеме намирането на терен, наематели, финансиране и строеж), а през това време той трябва да обслужва банкови заеми. Затова максималната доходност за предприемача се движи между 80 и 100%, допълват експерти от сектора.
Сделки на зелено
Поради липсата на готови инвестиционни продукти на българския пазар в момента се сключват т.нар. forward сделки.
"При този тип ранни продажби двете страни се договарят купувачът да плаща на части договорената цена до пускане в експлоатация на готовия проект от продавача, като тази цена е чувствително по-малка, отколкото, ако сделката беше станала при функциониращ мол", казва Евгени Кънев.
Същевременно при такива forward продажби купувачът има възможност да си осигури по-добра възвращаемост - докато молът стане готов, доходността по тези проекти може да е спаднала значително, обяснява логиката на сделките Петър Дудоленски.
Макар финансовите параметри на двете наскоро осъществени продажби на "Мол Пловдив" и "Мол Варна" още да не са обявени официално, по всичко личи, че цената на моловете расте под влиянието на растящата себестойност и спадащото ниво на риск на българския имотен пазар.
Въпреки че покупката на мол на по-ранен етап на изграждане е по-евтина, цената не е единственият и основен фактор, който кара инвеститорите да сключват такъв тип сделки.
"Макар да съществува известен риск, продажбата на един мол на по-ранен етап е изгодна и за двете страни", смята Георги Киров, мениджър "Инвестиционни и корпоративни консултации" на консултантската компания Colliers International.
"От една страна, такава сделка позволява на купувача да осигури успешното приключване на проекта, както и частично да влияе върху него и да го променя според своите специфични изисквания. Същевременно по-ранната продажба дава възможност на предприемачите да освободят парични средства и да ги реинвестират в други проекти", допълва Киров.
Очевидно ранната продажба на един търговски център носи на предприемачите не само добър доход, но и по-голяма сигурност, че ще излязат с добра печалба от проекта, преди пазарът да се е пренаситил.
"В София и Варна бяха обявени много идеи за молове и ако сега качествени търговски площи на практика няма, до 2-3 години конкуренцията ще е огромна и предлагането със сигурност ще надхвърли търсенето. Затова ранната продажба е една от алтернативите, които намаляват риска за инвеститора", смята Петър Дудоленски.
"Предприемачите са наясно, че пазарът в България е много малък и че страната следва тенденциите, характерни за Централна Европа, тоест доходността от инвестиция в имоти непрекъснато пада.
При тези условия някои ще предпочетат да получат по-малко доход, но да построят повече от един мол. Затова до края на годината може да се очакват още продажби на големи търговски проекти", допълва Георги Киров.
Двете продажби
"За моя проект оферти подадоха редица фондове - Miller Group, фонд на AXA, Dawnay Day, European Capital Partners, GE Real Estate, Equest, Tishman International", заяви Красимир Узунов, собственик на "Мол Варна".
Проектът е пред завършване и се очаква да отвори врати през есента на тази година. Въпреки че в медиите излезе информация, че молът вече е продаден за 120 млн. евро на шотландската Miller Group, Узунов, както и компанията -
консултант по сделката, Forton International уточниха, че окончателното решение за продажбата ще бъде взето в края на юли.
Факт е и продажбата на "Мол Пловдив", но цена не беше официално обявена. Въпреки това Петър Дудоленски, управител на проекта, не отрече, че договорената сума е около 100 млн. евро (информацията за цената беше разпространена от международните информационни агенции).
Себестойност
1000 евро може да струва строителството на 1 кв.м от мол.
Печалба
8% е доходността при инвестиции в търговски центрове в България.
