В последните две години сме свидетели на бурно развитие на пазара на жилищни имоти в София и значително покачване на ценовите равнища. Развитие получиха много нови проекти, а статистиката отбеляза забележим ръст в броя на сключените сделки. Инвестициите, направени в началото на 2004 г., почти удвоиха своята стойност и спекулативните покупко-продажби донесоха сериозни печалби на тези, които ги осъществиха.
От средата на 2005 г. обаче наблюдаваме успокоение на жилищния пазар и немалко анализатори си задават въпроса кога цените на жилищните имоти ще тръгнат назад.
В момента на пазара в столицата се предлагат значителен брой жилищни имоти, като преобладаващата част от тях са ново строителство, т.е. имоти в процес на строеж. Не е рядък и фактът, когато продажбата на имотите започва още от фазата на проектирането. Голяма част от купувачите загърбват риска от евентуалното незавършване на сградата и проектите са почти продадени преди завършване на грубия строеж.
Като цяло предлагането вече изпреварва търсенето - ситуация, нормална за всяка една пазарна икономика, а строителните предприемачи реагират на това с по-конкурентоспособно и качествено строителство.
Най-желани са двустайните апартаменти, като освен цената все по-важни за купувачите започват да стават конкретното местоположение на сградата, качеството на строителство и допълнителните удобства като бърз транспорт и близост до паркове, градини, учреждения и търговски обекти.
С най-голяма интензивност на предлагане са източните и южните райони на София - кварталите "Бъкстон", "Борово", "Манастирски ливади", "Лагера", "Красно село", "Витоша", "Лозенец", "Дианабад" и Студентски град. В същите квартали е най-голямо и търсенето поради близостта им до Витоша и удобните комуникации с центъра на града.
Строителството в изброените райони е толкова интензивно, че те приличат повече на строителни площадки, отколкото на облагородена градска среда, като основният недостатък остава изключително некачествената инфраструктура, допълнително влошена от тежкия строителен трафик.
Основните фактори, оказващи влияние върху поведението на пазара и движението на ценовите равнища, са високата кредитна активност на банките, за която не отбелязваме намаляване въпреки рестриктивните мерки, предприети от БНБ, преобладаващото в по-голямата част от купувачите становище за бъдещо покачване на цените и традиционното за българина желание за покупка на собствено жилище.
Според последния доклад на Националния статистически институт повишението на цените на жилищните имоти в София е в размер на 2,2% за първото тримесечие на 2006 г. в сравнение с 5,9% за същия период на 2005 г. Повишението на цените на апартаментите в София е по-слабо в сравнение с останалите градове на страната, например в Пловдив - 2,6%, Варна - 3% и Русе - 15,3%, а на национално равнище общото поскъпване на жилищните имоти за първите три месеца на 2006 г. е 4,7%.
Според проучване, осъществено от екипа на "Лега консултинг", средните ценови равнища на апартаментите в гр. София са следните (вж. таблицата по-долу). Посочените цени включват всички видове оферти, като е нужно да се отбележи, че цените на апартаментите ново строителство са с между 5 и 10% по-ниски.
Очакванията на екипа на "Лега консултинг" за бъдещото развитие на пазара на жилищни имоти в София са за продължаване на строителната активност и увеличаване броя на предлаганите обекти. Най-атрактивни ще продължат да бъдат офертите за апартаменти ново строителство, като тенденцията е пълната продажба на сградите на съвсем начален етап да се превърне по-скоро в прецедент, отколкото в практика.
Инвеститорите ще наблягат все повече на качественото строителство и наличието на нормална, заобикаляща сградата среда. По-важно ще става и наличието на зелени площи. Ценовите равнища в краткосрочен план ще се запазят на сегашните си нива, като доходността под формата на получени наеми ще остане в рамките на 5-7%.
Квартал - Цена (в евро за кв.м на база предлагане)
"Бъкстон" - 570
"Борово" - 620
"Витоша" - 680
"Гео Милев" - 720
"Изток" - 870
"Красно село" - 630
"Лагера" - 625
"Лозенец" - 850
"Люлин" - 490
"Манастирски ливади" - 580
"Младост" - 570
"Надежда" - 470
"Овча купел" - 480
Център - 880
*мениджър "Лега консултинг" ООД (LegaConsulting.org)
